『남원예촌 전통한옥체험시설』

관리·운영 민간위탁 동의(안)

의 안 번 호		제 출 일 자 : 2025. 8. 제 출 자 : 남 원 시 장 제안설명자 : 문화관광교육국장

1. 추진 필요성

가. 남원예촌 전통한옥체험시설은 지난 10년간 민간위탁으로 운영해 왔으나 높은 수수료율과 비효율적인 인력운영으로 매년 적자가 지속되어 온 상황임.

나. 민간위탁 사전 적정성 검토 결과, 수수료 체계 정상화와 인력 구조 개선 및 매출 활성화 방안을 포함한 ‘조건개선형 민간위탁 운영’으로 전환 시 적자 해소와 재정 건전성, 공공성 확보는 물론 민간의 전문성과 창의성을 살린 효율적 운영까지 가능하며, 가장 타당한 방안으로 도출됨.

다. 시 직영 전환시에는 재정부담 및 전문성 한계로 적정성이 낮고, 사용허가 방식의 경우 연간 약 3억 원 수준의 세입 확보는 가능하나 시의 감독권 상실로 공공성이 약화되고 상시적 관리가 필요한 한옥시설이 무분별하게 사용될 우려가 있음.

마. 따라서 남원예촌 전통한옥체험시설 운영 방식은 기존 조건을 개선하는 민간 위탁 방식이 타당하며, 남원시 사무의 민간위탁 관리조례 제5조에 따라 민간위탁 시의회 동의를 요청함.

2. 추진근거

가. 「정부조직법」 제6조 3항 : 권한의 위임 또는 위탁

나. 「지방자치법」 제117조 3항 : 행정사무의 위탁 가능 조항

다. 「행정권한의 위임 및 위탁에 관한 규정」 제2조 : 민간위탁의 정의

「행정권한의 위임 및 위탁에 관한 규정」 제11조 : 민간위탁 대상사무의 기준

라. 「공유재산 및 물품관리법」 제27조 : 행정재산의 관리위탁

마. 「남원시 사무의 민간위탁 관리 조례」제4조 : 민간위탁 대상사무의 기준 등

바. 「남원예촌 전통한옥체험시설 관리 및 운영 조례」 제4조, 제13조 ~ 제18조 : 운영 및 위탁

3. 위탁사무내용

가. 남원예촌 전통한옥체험시설 관리·운영 전반

1) 남원예촌 전통한옥체험시설물의 운영 및 유지·관리

2) 남원예촌 전통한옥체험시설 사업계획, 예산집행, 회계결산

3) 남원예촌 전통한옥체험시설 관리·운영에 필요한 인력의 확보

4) 남원예촌 전통한옥체험시설 활성화를 위한 프로그램 개발 및 운영

5) 남원예촌 전통한옥체험시설 고객 서비스 및 마케팅(홍보)

6) 남원예촌 전통한옥체험시설 사용료 징수

7) 그 밖에 남원시 관광발전을 위하여 시장이 필요하다고 인정하는 사항

나. 역할분담

업 무 내 용		역 할
		남원시	수탁자
시설의 운영 및 관리		△	○
2. 예산 결산 수립		●	○
3. 기본운영계획 수립		●	○
4. 인력운용		●	○
5. 인테리어공사		○	△
6. 물품 구매	개관전(가전, 집기류 등)	○	△
	운영시	△	○
7. 홍보 및 마케팅		△	○
8. 객실 및 부대시설 관리		△	○
9. 감사		○	△
범례 : ●승인, ○실행, △협조

4. 위탁시설 개요

가. 시 설 명 : 남원예촌 전통한옥체험시설

나. 위    치 : 전북특별자치도 남원시 광한북로 17 일원

다. 규    모 : 대지 11,079㎡, 건물 1,679.36㎡ (지상 1층, 한식목구조)

라. 위 치 도

마. 주요시설 : 한옥체험관7동, 다목적동 1동, 관리동 1동, 정자동 1동,
조리동 1동, 출입문 4동

- 주요시설 세부 현황

구분	시설명			면적(㎡)	주요제원
계	15개동 / 24객실			1,347.29	*대청, 누마루 미포함 면적임
한 옥 체험관	선행동 (善行)	101호	디럭스 대청	29.1	기준3인(최대4인) / 온돌룸+욕실+대청
		102호	디럭스 대청	29.1	기준3인(최대4인) / 온돌룸+욕실+대청
		103호	디럭스 온돌	25.2	기준2인(최대3인) / 온돌룸+욕실
		105호	디럭스 온돌	25.2	기준2인(최대3인) / 온돌룸+욕실
	덕적동 (德積)	201호	디럭스 대청	29.1	기준3인(최대4인) / 온돌룸+욕실+대청
		202호	디럭스 대청	29.1	기준3인(최대4인) / 온돌룸+욕실+대청
		203호	디럭스 온돌	25.2	기준2인(최대3인) / 온돌룸+욕실
		205호	디럭스 온돌	25.2	기준2인(최대3인) / 온돌룸+욕실
	효경동 (孝敬)	301호	로얄 스위트	72.9	기준4인(최대6인) / 침대룸+온돌룸+욕실2+누마루
		302호	디럭스 스위트	72.9	기준4인(최대6인) / 침대룸+온돌룸+욕실2+대청
		303호	스탠다드 온돌	20.5	기준2인(최대2인) / 온돌룸+욕실
	인양동 (仁量)	501호	디럭스 대청	31.5	기준3인(최대4인) / 온돌룸+욕실+대청
		502호	디럭스 대청	26.9	기준3인(최대4인) / 온돌룸+욕실+대청
		503호	디럭스 온돌	29.1	기준3인(최대3인) / 온돌룸+욕실
	의선동 (義選)	601호	슈페리어 대청	39.7	기준4인(최대6인) / 온돌룸+욕실+대청
		602호	슈페리어 대청	39.7	기준4인(최대6인) / 온돌룸+욕실+대청
	지양동 (智養)	701호	디럭스 대청	29.1	기준3인(최대4인) / 온돌룸+욕실+대청
		702호	디럭스 대청	29.1	기준3인(최대4인) / 온돌룸+욕실+대청
		703호	디럭스 온돌	25.2	기준2인(최대3인) / 온돌룸+욕실
		705호	디럭스 온돌	25.2	기준2인(최대3인) / 온돌룸+욕실
	예비동 (禮備)	801호	스탠다드 온돌	21.0	기준2인(최대2인) / 온돌룸+욕실
		802호	스탠다드 온돌	21.0	기준2인(최대2인) / 온돌룸+욕실
		803호	스탠다드 온돌	21.0	기준2인(최대2인) / 온돌룸+욕실
		805호	스탠다드 온돌	21.0	기준2인(최대2인) / 온돌룸+욕실
다목적동	사랑마루			276.88	연회, 세미나 등
관리동	도움마루			126.0	사무실, 접견실, 숙직실, 화장실, 주차관리실
정자동	부용정			90.08
조리동	조리실			54.0	조리실(주방)
출입문	예촌문			40.32	주출입문
	삼문			11.97
	사주문			5.04
	협문			0.0	지상 1층 0㎡(협문)

5. 위탁방법 및 기간

가. 위탁방법 : 행정사무의 관리·운영 위탁

1) 위탁료 및 수입금의 처리

가) 모든 수입금은 남원시 세외수입에 귀속되므로 수탁자의 수익이 발생하지 않는 구조로서 공유재산 및 물품관리법 제27조 제3항에 따른 위탁료는 징수하지 않음.

나) 모든 수입금은 남원시 일반회계(세외수입)에 편입되며 회계감사 및 수입금 처리 등은 남원시에서, 관리․운영은 수탁자에서 일임하며, 이용인원, 매출액, 추진사항 등은 매월 정산 및 보고함.

나. 위탁기간 : 4년(「공유재산 및 물풀관리법 시행령」제19조 및

「남원예촌 전통한옥체험시설 관리 및 운영 조례」 제13조에 의거)

6. 수탁자의 자격

가.「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 시행령 제13조에 의한 자격을 갖추고 다음 각호 중 하나를 직영 또는 수탁 운영하고 있는 법인 또는 단체

1)「관광진흥법」시행령 제2조 제1항 제2호 가목의 관광호텔업

2)「관광진흥법」시행령 제2조 제1항 제2호 다목의 한국전통호텔업

3)「관광진흥법」제3조 제1항 제2호 나목의 휴양 콘도미니엄

나. 지역제한은 두지 않음.

다. 공동계약 즉, 컨소시엄 구성은 불허 함.

라. 기타 다른 법률에서 규정하고 있는 제한사유가 없는 자

7. 수탁자의 선정방식

가. 협상에 의한 계약(일반입찰)절차 준용하여 수탁자 선정

※ 지방자치단체 입찰시 낙찰자 결정기준 제7장 협상에 의한 계약체결기준(행정안전부 예규 제325호)

8. 소요예산 및 산출근거

가. 소요예산: 1,678,023천원(1차년도 민간위탁금 예상액)

나. 산출근거

1) 인건비(16명 기준): 682,815천원

2) 재료비: 101,776천원

3) 점경비: 682,787천원

(지급수수료, 복리후생비, 보험료, 각종공과금, 소모품비 등)

4) 수수료(매출, 브랜드): 210,645천원

※ 기준값: 2024년도 위탁운영비 결산 금액

※ 소요예산은 기준값에 인건비는 2026년도 최저임금 인상분(2.9%) 적용, 재료비와 점경비는 물가상승률 예상(2025년 6월 기준) 인상분(2.2%)을 적용한 금액임.

9. 추진계획

가. 민간위탁 동의안 시의회 심의 결정	: ‘25. 9월

나. 민간위탁 심의위원회 개최	: ‘25. 10월

다. 수탁자 모집 공고계획 수립(공고지침서 등)	: ‘25. 10월

라. 남원예촌 전통한옥체험시설 수탁자 모집공고	: ‘25. 11월

마. 모집공고 입찰자 제안서 평가	: ‘25. 11월

바. 남원예촌 전통한옥체험시설 수탁사 선정 및 계약체결   : ‘25. 12월

사. 시설 인테리어 및 리뉴얼                          : ‘26. 1~3월

아. 남원예촌 전통한옥체험시설 재개관	: ‘26. 4월

[붙임자료1]

2025. 8.

남원예촌 전통한옥체험시설 민간위탁 참고자료

연번	참고자료 내용
1	남원예촌 전통한옥체험시설 민간위탁 적정성 사전 검토 보고
2	남원예촌 전통한옥체험시설 위탁 관련 법령

[참고자료1]  민간위탁 적정성 사전 검토 보고

- 남원예촌 전통한옥체험시설 -

민간위탁 적정성 사전 검토 보고 (요약)

□ 부서의견: 적정성 사전검토 결과, 조건개선형 민간위탁 관리 타당

□ 검토 결과 내용

❍ 수수료 체계 개편

- 영업수수료: 기본 1.5% + 성과 10%

- 브랜드수수료: 최대 2% (핵심성과지표에 따라 1.0~2.0% 차등, 상한 2.0%,
분기 정산·적자 분기 기본 0%/브랜드 1.0% 페널티 적용)

❍ 인력 감축: 정원 16명 중 총7명 감축

- 조식 외부제휴 5명 감축 (조리3, 운영2)

- 무급 겸직 인력 2명 적용 (경영지원2)

❍ 정량 효과(흑자 개선)

- 연 299,796천원 손익 개선 (지속적 흑자)

- 수수료 체계 전환 효과 연 148,000천원, 인력감축 효과 연 151,796천원

- 인건비 비중 43.8%→24.6% 하락

※매출 활성화 목표 달성 시(가동률 80~85%, 객실요금 10~20% ↑적용) 개선 효과 3.9~4.9억원 증대

□ 개선 효과 비교 *수탁기간(2021년~2025.6./ 54개월)

구 분	변경 전	변경 후	개선효과	비고
합 계	-758	-458	+300
수수료 체계 개선	-94	+54	+148	54개월 평균
인력 운영 개선	-664	-512	+152	’24년 기준
▸연평균 적자: 94.44백만원 (’24 기준 시: 조식 운영: -69/ 구조적 적자) ▸연평균 이용객: 약17,691명 ▸연평균 가동률: 77.6% ▸연평균 수수료율 13.15% (’24: 15.52% 가장 높음)

남원예촌 전통한옥체험시설 민간위탁 적정성 사전 검토 보고

	결재요약
□ 적정성 사전 검토 결과: 조건개선형 민간위탁 관리 타당 ❍ 부서의견: 「남원시 사무의 민간위탁 관리 조례 제4조」 기준 사전검토 결과, 조건개선형 민간위탁 유지가 타당 ❍ 사유(핵심): ①수수료 체계 개편(기본1.5%, 성과10%, 브랜드2.0%(KPI 1.0~2.0), 적자 분기 기본0, 브랜드1.0) ②조식 외부제휴 + 7명 감축(정원16명 기준) ③핵심성과지표(KPI), 표준운영절차(SOP), 서비스수준협약(SLA), 업무연속성계획(BCP) 기반의 공공성·안정성·투명성 강화 ④시장여건(리스크 공유형 참여 유인) 부합. ❍ 기대효과: 연 +299,796천원 손익 개선(지속적 흑자), 인건비 비중 43.8%→24.6% 하락, 품질·안전·상생 KPI 체계화. ❍ 금후계획: 민간위탁 동의안 의회 동의 → 조건개선 반영 재계약/공고 → 리디자인·재정비(’26.1.~3.) → 2026.4. 춘향제 전 재개장 목표

남원예촌 전통한옥체험시설 민간위탁 적정성 사전 검토 보고

Ⅰ		보고 배경 및 필요성

□ (계약 만료에 따른 사전검토 필요) 남원예촌 전통한옥체험시설은 현 수탁자 ㈜이랜드파크와의 민간위탁 계약이 2025.12.31. 종료 예정으로, 「남원시 사무의 민간위탁 관리 조례」 제4조에 따른 민간위탁 적정성 사전검토 및 후속 시의회 동의 절차 이행이 필요함.

□ (지속 적자에 따른 구조 개선 요구) 그동안 운영 결과 적자가 지속되어 온바, 수수료·원가·운영범위 등 원인 분석과 재정·서비스 측 대책, 향후 개선 방안 마련을 위해 체계적 검토 보고가 필요함.

□ (검토 범위) 조례 제4조 기준에 따른 공공성·효율성·전문성·재정성·안전성 등 전 항목에 대한 정량·정성 평가 및 위탁조건 개선(성과연동 등) 타당성 검토.

□ (결정 대안 정립) 사전검토를 통해 민간위탁 유지(조건개선), 사용수익허가, 혼합형 운영 등 차기 운영방식 대안을 비교·선정할 수 있는 근거 마련.

□ (검토에 따른 효과) 법정 절차 준수와 함께 재정 건전성 제고, 서비스 품질·시민편익 향상, 위험관리 체계화 및 브랜드 경쟁력 회복 도모.

Ⅱ		시설 및 운영 현황

□ 시설 현황

◦ 위    치: 남원시 광한북로 17 (부지 11,079㎡, 건물 1,679.36㎡)

◦ 시설규모: 15개동 (숙박 7, 사랑마루, 도움마루, 부용정, 출입문4, 기타1), 24객실

◦ 사 업 비: 19,792(국 6,918 도 3,491 시 10,103)

◦ 운영방법: 민간위탁(관리운영 위탁)

□ 운영 체계

◦ 수 탁 자: ㈜이랜드파크 (운영인력: 16명)

◦ 수탁기간: 2021.07.15. *재계약 ~ 2025.12.31. (*개관일: 2016.07.15.)

◦ 운영인력: 정원 16명, 현원 14명(정규 9, 계약 5)
*하우스키핑 7명 아웃소싱, 경영지원 무급지원 4명

□ 운영 실적

◦ 운영현황 (2021.~2025.6.)

연도	운영현황(백만원)			지역경제(백만원)		비 고
	수입	지출	결산 (수입-지출)	소비효과 (118천원/인)	소비효과 포함결산	가동 객실	이용객 (명)	가동률
‘25.1. ~ 6.	719	819	-100	954	842	2,864	8,087	72%
‘24 누적	1,514	1,642	-128	2,057	1,929	6,032	17,314	76%
‘23 누적	1,527	1,596	-69	2,113	2,044	6,167	17,908	78%
‘22 누적	1,566	1,595	-29	2,260	2,231	6,712	19,151	84%
‘21 누적	1,322	1,421	-99	2,023	1,913	6,012	17,148	75%

□ 운영상 주요 특징 및 문제점

◦ 가동률은 75% 안팎 유지에도 연도별 적자 지속·확대
(2022 △29 → 2024 △128백만원)

◦ 시설·비품 노후화 및 트렌드 미부합에 따른 경쟁력 저하 심화

◦ 현 수수료 산정방식(가동률 연동형)은 운영비 증가와 괴리
→ 매출 성과연동형 전환 및 성과 미달 시 페널티 부과 필요성 제기

◦ 브랜드 수수료 과다 지출로 수익성 악화
→ 수수료 조정 검토 필요

◦ 정규·계약·아웃소싱 등 인력구조 불균형
→ 불필요·중복 인력 감축 및 효율화 필요

◦ 계약 만료(2025.12.31.) 이후 최소 3개월 리디자인 및 재정비 기간 확보 필요 → 2026년 상반기(4월~) 춘향제 전 재개장 목표 추진 필요

Ⅲ		민간위탁 적정성 검토

□ 검토 방법

◦ 「남원시 사무의 민간위탁 관리 조례」 제4조제2항 각 호를 기준으로 사전검토를 실시하되, 제1호에서 운영방식(민간위탁·사용수익허가·직영·혼합형)을 비교‧판단하고, 제2호 이후는 선정안(조건개선형 민간위탁)의 기준 충족 여부를 단일안 심층검토 방식으로 평가함.

◦ 분석 자료: 최근 5년 운영실적(매출·지출·손익·가동률), 수수료·브랜드료 내역, 인력현황, 객실요금표, 민원·만족도, 안전·정보보호 점검 자료.

◦ 정량 지표: 가동률, RevPAR/객실매출, 월 손익(0원 이상 유지율), 체험참여율·재방문율, 지역상생 매출비중, 고객응답 SLA, 안전점검 이행률 등.

◦ 정성 기준: 공공성(시민체험·요금투명·지역상생), 안정성(서비스 연속성·품질표준·재정통제), 법령정합·투명성, 위험배분·책임성.

◦ 관리 장치: 성과연동 수수료(미달 0원), KPI·페널티·분기정산, 업무연속성계획(BCP) 및 정보공개(월간 대시보드).

◦ 결과물: 조건개선(안)과 실행 로드맵(일정·책임부서·예산·KPI)을 제시하고, 민간위탁 동의(조건부) 건의.

□ 다른 사무방식으로의 수행 가능성(조례 제4조제2항제1호)

◦ 검토대안: 민간위탁(조건개선형), 사용수익허가(임대), 시 직영, 혼합형*숙박=민간, 체험=직영

- 최근 3개년 가동률 75%±에도 연도별 적자 지속
(’22 △29 → ’23 △69 → ’24 △128백만원) 및 ’25.1~6월 △100백만원 발생

- 민간위탁(조건개선형)은 ‘가동률 연동 수수료 → 매출 성과 연동’ 전환, 미달 0원, 브랜드 수수료 인하/변동화, 조식·난방 등 고비용 구조조정 시 손익개선 여지 큼.

- 사용수익허가는 세외수입(연 3.9억원 예상) 장점이 있으나, 운영 성패가 임차인 역량에 좌우되며, 체납·계약해지 등 리스크와 서비스 품질 저하, 공공성 약화 우려 존재함. 또한 운영 리스크가 임차인에 과도 전가되어 지방 중소 규모 한옥시설에서는 민간 참여 의향이 낮음. 현 수탁자 외 대형 숙박업체(2~3곳) 사전문의 결과, 전환 시 입찰 의사 없어 경쟁성·실현 가능성이 낮음.

- 시 직영 방식은 숙박·관광 전문인력 부족, 순환보직 인사체계로 장기적 전문성 확보 곤란, 운영경비 전액이 시 재정부담으로 전가되어 현재 구조적 적자 더욱 확대 우려, 서비스 품질 관리 및 이용객 유치력 저하 가능성 상존, 명지각과의 연계 운영에서 브랜드 일관성 약화, 통합운영 전략 부적합 등 비록 공공성 강화 의의는 있으나 재정 부담 및 전문성 부족으로 인한 서비스 품질 저하 위험이 커서 적정성이 낮은 대안으로 판단됨.

- 혼합형(숙박=민간, 체험=직영)은 2022년 고가동률(84%) 당시 국악·다도·한복 등 고급 연계 체험 프로그램의 긍정적 효과가 확인되어 공공성·체류가치 측면에서 메리트 있음. 다만, 운영 주체 이원화로 조정·관리 복잡성이 발생하므로 체험 프로그램을 위탁 과업에 내재화하는 방안이 효율적임.

- 검토 의견

· 다른 방식의 수행은 가능하나, 조건개선형 민간위탁이 서비스 품질·전문성·위험관리·통합운영(2029년 명지각 1,2,3관 연계) 측면에서 가장 적정. 혼합형의 장점(체험 프로그램)은 위탁과업으로 내재화하여 실행.

· 조건개선형 민간위탁은 성과연동 수수료 + 적자 분기 자동 감액 + 인건비/조식 재설계 결합으로 54개월 가중평균 기준 연 +299,796천원의 손익 개선이 확인됨. 사용수익허가는 시장 참여 흡인력 낮음, 시 직영은 재정부담·전문성 한계가 커 적정성이 낮음. 혼합형은 주체 이원화로 조정·관리 복잡성이 발생, 일관성 저하.

◦ 대안별 비교표

구분	민간위탁 (조건개선형)	사용수익허가 (임대)	시 직영	혼합형 (숙박=민간, 체험=직영)
시 재정 영향 (’24년 기준 단순 역산)	결산 △128,000 → 개편 적용 후 ① 수수료 체계 전환 효과(연평균 지표) +148,000/년 ② 인건비·조식 전환 효과 +151,796/년 ⇒ 54개월 가중 평균 기준 총 +299,796/년 개선 → 지속적 흑자 구조	세외수입 확보 장점(약 연 390백만원 수준 가정) 있으나 운영리스크 임차인 전가 구조로 민간 참여 의향 낮음 (사전문의)	전액 시 재정부담 확대 우려, ’24년 기준 △128,000 지속 가능성 높음	숙박부 손익은 민간, 체험부는 시 예산 소요, 전체 통합손익 관리 어려움
손익 구조 (시설 관점)	매출 성과연동 수수료+적자 분기 자동 감액(기본 0%·브랜드 1.0%)으로 비용 자동 억제, 인건비 구조조정 병행	임차인 손익에 의존, 시는 직접비용 낮으나 품질·브랜드 편차	시가 모든 원가 부담, 손익 변동성 높음	숙박 손익 민간/체험 공공 분리로 일관된 수익관리(RM)·브랜딩 곤란
서비스/ 브랜드	민간 전문성으로 리디자인·브랜딩· 채널 관리 용이 (SOP·SLA·BCP 기반)	임차인 역량 따라 품질 편차	순환보직으로 품질·브랜딩 한계	체험 품질↑(공공성), 이원화로 일관성 저하
위험·책임·통제	KPI·페널티·분기정산으로 통제 용이	체납·해지 등 계약 리스크	모든 책임이 시에 집중	거버넌스 복잡(주체 이원화), 조정비용 발생
시장성 (참여 의사)	현 수탁자 포함 다수 참여 가능성 높음(성과연동·리스크 공유형)	참여 저조	해당 없음	조건부 가능성(체험 예산 보장 필요)
통합운영 (’29년 명지각 연계)	높음(브랜드 일관성·단일 KPI)	임차인 브랜드 의존(조정 난도↑)	낮음	가능 (조정체계 설계 필요)
실행 난이도/ 기간	중간 (계약조건 설계·협상 필요)	중간 (공고·심사·계약)	높음 (조직·인력·시스템 구축)	높음 (이원화 설계· 조정 체계 필요)
결론·권고	최적 (조건개선 전제)	재정 장점 있으나 시장참여·품질·리스크 관리에 한계	비추천	체험 강점 살리되 위탁과업 내재화 권고

※ ’24 결산 △128,000천원: 본문 연도별 실적표(’24 수입 1,514 / 지출 1,642 / 결산 △128) 근거.

※ 수수료 체계 전환 효과 연 +148,000천원, 인건비·조식 전환 효과 연 +151,796천원,
총 +299,796천원/년

※ 수수료 체계(기본 1.5% + 성과 10% + 브랜드 2.0%(KPI 1.0~2.0%), 분기정산·적자 0원)

※ KPI(Key Performance Indicator) : 주요 성과지표. 계약 시 달성 여부를 평가하는 기준으로,
예를 들어 객실가동률, 고객만족도, 재방문율 등이 해당됨.

□ 서비스 공급의 공공성 및 안정성(조례 제4조제2항제2호)

◦ 현황 요약

- 최근 수요(가동률)는 유지되나 연속된 적자로 재정 안정성 저하 및 서비스 고도화 여력이 부족함.

- 개관 10년 경과에 따른 시설·비품 노후화로 안전·품질 저하 위험이
높아 리디자인(최소 3개월)과 운영 연속성 관리가 필요함.

◦ 검토 평가

- 조건개선형 민간위탁은 계약조건을 통하여 공공성(체험 프로그램, 요금 투명성, 지역 상생)과 안정성(서비스 연속성, 품질 관리, 재정 통제)을 제도적으로 담보할 수 있음.

- 사용수익허가와 직영은 공공성 확보와 서비스 연속성 관리에 한계가 있으며, 민간 전문성과 브랜드 역량을 활용하기 어려움.

- 혼합형의 장점(체험 공공성 강화)은 위탁과업 내 세부 KPI로 반영·관리하는 것이 적정함.

◦ 공공성 확보 방안(계약 반영안)

- 시민 체험프로그램 월 운영횟수·참여자수 KPI 설정(국악·다도·한복·요가·명상 등), 시민체험 주간 운영.

- 지역상생 지표: 관내 제휴(조식·상가) 매출 비중, 지역 인력 고용 비중, 지역행사 연계 패키지 실적.

- 요금 투명성: 성·비수기, 시민·비시민 요금표 공개 및 취약계층 할인
집행률 관리.

- 만족·민원: 고객평점·불만족 해소기간·재방문율 KPI 및 미달 페널티.

◦ 안정성(연속성·품질·재정) 확보 방안

- 서비스 연속성(BCP; 업무연속성계획): 리디자인 기간 순차 공사·객실 단계 개방 또는 대체숙소 연계·예약전환·환불정책 사전 공지·이행.

- 품질 표준: 객실·하우스키핑·식음·체험별 운영 매뉴얼, 안전점검 이행률·개선이력 관리, 개인정보·결제 보안 점검 적합률.

- 재정 통제: 매출 성과연동 수수료(미달 0원), 분기정산, 월 손익 0원 이상 유지율 목표 설정, 성과관리 지표의 주기적 보고(월·분기 단위).

◦ 위험요인 및 대응

- (수요 변동) 비수기 수요 저하 → 프로모션·지역행사 연계, 패키지 다양화로 완충.

- (공사 기간) 객실 폐쇄에 따른 수익 감소 → 단계공사/대체숙소 연계로 예약 이탈 최소화.

- (품질 편차) 외주·아웃소싱 품질 편차 → KPI·SLA(서비스수준협약), 정기평가·페널티로 통제.

◦ 검토 의견

- 조건개선형 민간위탁을 전제로, 공공성(KPI)과 안정성(BCP/업무연속성계획·SOP/표준운영절차·분기정산)을 계약조건으로 명문화하면, 서비스의 공공 목적과 연속성을 동시에 충족할 수 있음.

- 혼합형의 체험 공공성 강화 효과는 위탁과업에 내재화하여 지속 운영하도록 함.

□ 경제적 효율성(조례 제4조제2항제3호)

◦ 분석 체계

- 검토 기간: 2021년 ~ 2025년 6월(총 5개년 54개월 실적)

- 검토 범위

· 연도별 운영 실적(수입·지출·결산) 분석

· 비용구조 문제 진단(수수료·인건비·조식·관리비 등)

· 수수료 체계 개선 효과 분석

· 인건비 절감 효과 분석

· 조식 운영방식 전환 효과 분석

· 민감도 분석(가동률·객실단가 변동에 따른 손익)

· 추가 개선 방안(난방·아웃소싱·프로그램 연계 등)

- 검토 방법: 실적자료 기반 정량분석과 운영 여건에 따른 정성적 평가를 병행하여, 민간위탁 유지·조건 개선의 타당성을 종합 검토함.

◦ 기준손익 요약

- 연도별 운영 실적

연도	수입 (백만원)	지출 (백만원)	결산 (수입-지출)	가동 객실	이용객 (명)	가동률
2021	1,322	1,421	△99	6,012	17,148	75%
2022	1,566	1,595	△29	6,712	19,151	84%
2023	1,527	1,596	△69	6,167	17,908	78%
2024	1,514	1,642	△128	6,032	17,314	76%
2025.1~6.	719	819	△100	2,864	8,087	72%

- 평균 산정 방법(개월 보정)

· 분석기간: 2021~2025.6.= 총 54개월(2025년은 6개월)

· 월평균 = (기간 총합) ÷ 54개월, 연평균 = 월평균 × 12개월

· 주의: 단순 5개 연도 평균이 아니라 ‘54개월 가중 평균’으로 산정(왜곡 방지)

- 기준손익(54개월 가중 평균) 산정 결과

· (총합) 수입 6,648, 지출 7,073, 결산 △425
→ 월평균 결산 △7.87, 연평균 결산 △94.44(= 약 △0.94억원)

· 연평균 수입 1,477.3 / 연평균 지출 1,571.8 → 연평균 적자 약 △94.4

· 연평균 가동률 약 77.6% [= (연도별 가동률÷개월수의 합 4,188) ÷ 54]

· 연평균 가동객실 약 6,174.9실(= 27,787 ÷ 54 × 12)

· 연평균 이용객 약 17,690.7명(= 79,608 ÷ 54 × 12)

- 해석 및 시사점

· 54개월 가중 평균 기준, 가동률은 평균 77.6%로 양호하나 연평균 약 △0.94억원 적자 구조가 고착되어 있음.

· 현행 비용·수수료 구조가 매출 흐름과 괴리되어, 가동률이 일정 수준을 유지해도 적자 폭이 해마다 확대되는 경향이 확인됨.

· 수수료 체계(기본·브랜드)와 조식 운영 방식 변경에 의한 인력 감축 구조 개선 시나리오를 적용하여, 동일 매출, 가동률 가정 하에서도 적자 해소가 가능한지 정량 검증할 필요가 있음.

◦ 비용구조 문제 진단

- 수수료 구조(현행)

· 연도별 총매출 및 수수료

연도	총매출 (객실+식음+기타)	기본수수료	브랜드수수료	수수료 합계	매출 대비 비중
2021	1,310,699	105,486	78,335	183,821	14.02%
2022	1,560,813	171,945	70,236	242,182	15.52%
2023	1,516,667	150,669	68,202	218,872	14.43%
2024	1,495,807	143,342	67,303	210,644	14.08%
2025.1~6.	707,118	64,304	31,820	96,123	13.59%

· 남원예촌 총매출에 대하여 기본수수료와 브랜드수수료를 별도로 산정·징수

· 기본수수료는 가동률 구간별 차등(5~12%) 부과, 브랜드수수료는 총매출의 4.5% 고정 부과되어 총매출 대비 합산 수수료가 매년 약 14~16%, 최근 5개년(2021~2025.6.) 평균 13.15% 수준의 높은 수수료율로 작용. 특히 2022년은 84%의 높은 가동율에도 불구하고 15.52%로 가장 높은 비중을 차지, 가동률 상승에도 적자 해소에 한계

· 현행 체계는 매출 증가 시에도 수익성이 개선되기보다 수수료 체증 효과가 크게 작용함. 원인은 성과 연동성 미흡·페널티 부재·공공성 반영 한계라는 구조적 문제를 내포함.

· 타 지자체 한옥호텔(경원재/ 1.5% 기본수수료, 영업이익 20% 이내 성과수수료, 영업 손실 금액의 10% 패널티)과 비교할 때도 과도한 수준으로, 성과 연동성·공공성 반영 미흡이 지적됨.

※유사 사례(위탁운영수수료)

구 분	기본수수료	성과수수료
청풍리조트(국민연금공단)	매출액의 1%	영업이익의 12.95%
DMC Ville(SH공사)	매출액의 2%	영업이익의 6.39%
하버 파크호텔	매출액의 1%	영업이익의 8.27%
송도 브리지호텔	매출액의 1%	영업이익의 5%

※글로벌 호텔 체인 브랜드 사례(브랜드사용료)

구분	하이야트 Hyatt	아코르 Accor	칼슨 Calrson	힐튼 Hilton	매리어트 Marriott
브랜드	하이야트 리젠시 Hyatt Regency	노보텔 Novotel	레디슨 Radisson	더블 Double	매리어트 Marriott	코트야드 Court yard
위탁기간	20년	20년	15년	20년	30년	30년
기본수수료	2.0%	2.0%~3.0%	2.50%	2.0%	0.25%	2.5%
성과수수료	8.0%	8~15.0%	7.50%	8.0%	8.0%	7.0%
세일+ 마케팅수수료	객실매출 1.0%	객실매출 2.0%	객실매출 1.5%	전체매출 2.0%	전체매출 1.5%	전체매출 1.5%

- 인건비 구조(현행)

· 연도별 인건비 추이(요약): 2022년 613,011 → 2023년 652,682 → 2024년 663,571 → 2025.1~6월 336,953. 상승세 지속으로 고정비 부담이 확대됨.

· 현 인력규모: (’25.6.30. 기준) TO 16명, 현원 14명 운영. 하우스키핑 7명은 별도 아웃소싱으로 운영되어 총인건비 외에도 간접비가 수반됨.

· 시사점: 인건비가 연 6.6억원(’24) 수준으로 총지출의 핵심 고정비. 특히 조식운영 관련 인력(조리3·운영2)은 매출 기여 대비 비용부담이 과중함.

- 조식 운영 비용 구조

· 연도별 조식 수익·재료비(정리)

연도	조식 수익	재료비	재료비/매출
2021	215,416	72,756	33.8%
2022	241,667	88,215	36.5%
2023	247,582	85,786	34.6%
2024	232,298	90,532	39.0%
2025.1~6.	129,401	46,646	36.0%

· 2024년 기준 ‘적자성’ 정량 검증(조식 전담 5인 가정)

(1) 조식 수익: 232,298천원

(2) 재료비: 90,532천원

(3) 도시가스(공과금): 3,251천원

(4) 조식 인건비(5명): ’24 총인건비 663,571÷정원 16명≒41,473/인 → 5명=207,365천원

(5) 조식 손익(’24) = (1)−{(2)+(3)+(4)}=232,298−{90,532+3,251+207,365}
= △68,850 → 구조적 적자 확인

※ 인건비 1인당 단가: ’24 총인건비/정원(16명) 기준의 평균값 적용. 실제 직급·수당 차이는 있으나 보수적 산정으로 적자성 확인에는 충분함.

· 정책적 해석: 조식의 원재료비만 보더라도 매출의 34~39% 수준으로 높고(’24년 39.0%), 인건비·공과금까지 포함하면 손익이 음(-)으로 전환됨. 외부 제휴(관내 식당) 전환 시, (재료비+조식 관련 인건비+공과금) 부담이 제거되어 연 최소 약 1억원 내외의 손익 개선(’24년 기준) 기대.
(상기 △68,850의 적자 해소 효과)

- 구조적 부담 요인 요약

· 인건비 고정비화: 인력 16명, ’24년 인건비 663,571천원으로 고정비 비중 과다. 조식 전담 5인 인력은 매출 대비 부담 과중.

· 조식의 만성 적자성: 재료비 비율 34~39% + 공과금 + 전담 인건비를 감안하면 구조적 적자. 외부 제휴 전환이 합리적.

· 연간 개선 가능액(’24년 기준): 약 68,850(천원) 수준의 손익 개선 기대(조식 전담 5인 감축 + 재료비·도시가스 제거 효과)

- 종합 판단

· 조식은 ‘서비스 성격’이 강하고 손익 기여도가 낮아, 외부 제휴 전환 및 전담 5인 감축이 타당함. 결과적으로 연 약 1억원 내외의 손익개선이 가능함(’24 기준).

· 인건비는 구조적 고정비로서 민간위탁(조건개선형) 재계약 시 인력 재설계(조리3·운영2 감축 등)가 필수이며, 잔여 인력은 객실·체험 고부가 프로그램으로 재배치해야 함.

· 상기 개선은 제4조제2항제3호(경제적 효율성) 관점의 필수 전제이며, 수수료 체계 개선과 결합 시 적자 해소 → 흑자 전환의 실현 가능성이 높음.

◦ 수수료 체계 개선 분석

- 타 사례 비교

· (국내 공공 위탁) 청풍리조트·하버파크·송도브리지 등: 기본수수료 1% 내외(매출 기준) + 성과수수료 5~12.95%(영업이익 기준)

· (글로벌 브랜드 사용료) 하얏트·아코르·힐튼·메리어트: 브랜드사용료 1~2.5% 내외(브랜드/객실매출 기준)

· (타 지자체 한옥호텔) 경원재(IFEZ): 기본수수료 1.5%, 성과수수료 영업이익의 최대 20%, 영업손실의 10% 패널티 적용.

→ 시사점: 우리 사업 특성(공공성·안정성)과 재정 여건을 감안하면, 기본(매출) 1.5% + 성과(영업잉여) 10% + 브랜드 2.0%(KPI 연동 1.0~2.0%)가 합리적 협상 범위임.

- 제안 수수료율(안) 및 적용 원칙

· 기본수수료(매출 연동): 1.5%(총매출 기준).

· 성과수수료(영업잉여 연동): 10%
(분기 영업잉여 > 0인 경우에만 부과, 0 이하 시 0원).

· 브랜드수수료(변동형): 2.0% 기본, KPI 미달 시 1.0%까지 감액(고객평점·재방문율·민원해소 등)

· (협상 옵션) 경원재 사례 참조 손실 페널티 10%(영업손실액의 10%) 도입 검토.

· 분기 정산·증빙 의무: 분기별 영업잉여 확정 후 수수료 산정·정산, 증빙 제출(매출·지출·가동률).

- 계산 방법(근거)

· 수수료 전 영업잉여 = 결산(수입−지출) + 현행 수수료(기본+브랜드)
(예: 2024년 △128,000 + 210,644 = 82,644 → 수수료 전 영업잉여 82,644)

· 제안 수수료 = 기본(총매출×1.5%) + 성과(MAX(0, 영업잉여)×10%) + 브랜드(총매출×2.0%)

· 적용 후 손익 = 수수료 전 영업잉여 − 제안 수수료

- 연도별 적용 후 손익 정리

(단위: 천원)

연도	총매출	수수료 전 영업잉여	기본 1.5%	브랜드 2.0%	성과 10%	제안 수수료 합계	적용 후 손익
2021	1,321,900	84,821	19,829	26,438	8,482	54,749	30,072
2022	1,565,569	213,182	23,484	31,311	21,318	76,113	137,069
2023	1,526,630	149,872	22,899	30,533	14,987	68,419	81,453
2024	1,514,033	82,644	22,710	30,281	8,264	61,255	21,389
2025.1~6	719,462	△3,877	10,792	14,389	0	25,181	△29,058

· 54개월 합계 기준 연평균(월→연 환산): +53,500천원(약 53.5백만원/년)

→ 기존 연평균 적자 △94,500천원 대비 개선폭 약 +148,000천원

· 분기 영업잉여 ≤ 0일 때 기본 0%, 브랜드 1.0%로 자동 감액 적용 시,
2025.1~6 수수료 25,181 → 7,195, 적용 후 손익 △29,058 → △11,072천원,
연평균 흑자 +64,700천원(약 64.7백만원/년)으로 추가 개선.

- 제안 수수료율(안)의 타당성(요지)

· 타 사례 정합성: 기본 1.5%, 성과 10%, 브랜드 2.0%(1.0~2.0% 변동) → 국내외 벤치마크 범위 안.

· 재정 안정성: 적자 시 성과수수료 0원, 감액 조항 반영 가능.

· 운영 동기부여: 흑자 달성 시 10% 인센티브.

· 공공성·투명성: KPI 연동 브랜드 수수료 도입.

- 분석 결과

· 제안 수수료율(안): 기본 1.5% + 성과 10% + 브랜드 2.0%(KPI 1.0~2.0%), 분기 정산·적자 0원, 손실 페널티(10%) 협상 반영.

· 정량 결과: 지난 54개월 실적에 적용 시 연평균 53.5백만원 흑자(옵션 적용 시 +57.5백만원).

· 결론: 조건개선형 민간위탁 유지(수수료 체계 전환)가 경제적 효율성을 충족하며, 이후 조식 전환·인력 5~7명 감축 병행 시 흑자 폭 추가 확대 가능.

◦ 인건비 절감 방안

- 조식 운영 방식 전환 시 5명 감축(조리 3, 운영 2)

· 인건비 절감: 41,473×5 = 207,365천원

· 지출 절감: 재료비 90,532 + 도시가스 3,251 = 93,783천원

· 매출 감소: 조식 수익 −232,298천원

· 순효과(연): 207,365 + 93,783 − 232,298 = 68,850천원

· 감원 후 인건비: 663,571 − 207,365 = 456,206천원

· 인건비/매출(’24): 456,206 ÷ 1,514,033 ≒ 30.1%(기존 43.8% → 13.7%p 개선).

※ 2024년 인건비 663,571천원(정원 16명 기준), 1인 평균 41,473천원(=663,571÷16)

※ 2024년 조식 수익 232,298천원, 재료비 90,532천원, 도시가스 3,251천원

※ 2024년 총매출 1,514,033천원

- 무급 겸직 인력 투입으로 경영지원 2명 감축

· 추가 인건비 절감: 41,473×2 = 82,946천원
(조식 전환과 무관한 순수 인건비 절감분)

- 절감 효과(총인원 7명 감축)

· 총 순효과(연): 68,850 + 82,946 = 151,796천원

· 감원 후 인건비: 663,571 − (41,473×7) = 373,260천원

· 인건비/매출(’24): 373,260 ÷ 1,514,033 ≒ 24.6%(기존 대비 19.2%p 개선)

- 분석 결과

· 조식은 구조적 적자성 서비스: 원재료비만 39.0% 수준이며(’24), 전담 인건비·공과금까지 포함하면 연 △68,850천원 손실 발생 → 외부 제휴 전환이 합리적.

· 정원 16명 기준 5명(조식) + 2명(경영지원) 총 7명 감축 시, 연 +151,796천원 개선, 인건비 비중 43.8% → 24.6%로 대폭 하락.

· 수수료 체계 개선 효과인 현행 대비 연평균 +148,000천원과 인건비 절감 효과인 연 +151,796천원 결합 시 최종 개선 효과는 약 +299,796천원/년(약 3.0억원) 순손익 개선 기대.

→ 기존 평균 적자(△94,444천원/년)에서 지속적 흑자 전환 가능함. 즉, 수수료 구조 정상화 + 인건비 구조조정(조식 전환 포함)의 이중 효과로 “재정 건전성 확보 → 흑자 운영 기반”이 마련됨.

◦ 매출 활성화 방안

- 목표·원칙

· 가격 인하 지양, 객실단가(ADR) 상향과 프리미엄 체험·패키지로 브랜드 가치를 높여 매출 증대.

· 직판 비중 확대로 외부채널 수수료 최소화, 공공성·지역상생(관내 식당·상가·문화시설 연계) 동시 달성.

· 기준값은 ’24년 총매출 1,514,033천원(가동률 76%)을 사용.

- 가격·채널(수익관리)

· 변동요금제: 성·비수기/요일·리드타임별 요금 차등, 주말·연휴 프리미엄 및 2박 이상 최소숙박 도입.

· 채널 믹스: 공식 홈페이지·전화예약 직판 비중 목표 50%(현 수준 대비 상향), OTA는 비수기·평일 재고 보완 용도.

· 취소·노쇼 관리: 선결제·유연환불 옵션 병행, 취소율·리드타임 KPI로 관리.

- 상품·프로그램(고부가)

· 연계 패키지: 명지각(재개장 시)·시내상권·미술관·전통시장 바우처 결합, 조식 외부제휴와 자연 연계.

· 평일 특화: 기업 연수·워크숍·공예 원데이 클래스 등 단체·MICE 소규모 수요 유치.

- 프로모션 운영 원칙

· 한시·성수기 제외·재고 한정 원칙, 상시 할인 금지(브랜드 가치 보호)

· 리뷰·재방문 인센티브(다음 방문 5% 업그레이드/체험 쿠폰 등, 현금할인 지양)

- KPI(핵심성과지표)·관리

· ADR, 가동률, RevPAR(객실당매출), 직판 비중, 취소율, 재방문율, 리뷰평점.

· 월 보고·분기 정산으로 성과연동 수수료 연동: KPI 미달 시 브랜드수수료 감액.

- 정량 목표(예시 시나리오, ’24년 기준)

· 산식: 시나리오 매출 = 1,514,033천원 × (가동률/0.76) × (1+ADR 상향률). 수수료는 체계 개선 구조(기본 1.5%+브랜드 2.0%+성과 10%) 적용.

· 목표 A: 가동률 80%·ADR +10% → 매출 +151,403천원. 수수료(3.5%)·변동비(30~40%)·성과수수료(10%) 반영 시 순증 +85,000 ~ +100,000천원

· 목표 B: 가동률 80%·ADR +20% → 매출 +302,807 → 순증 +175,000 ~ +190,000천원.

· 목표 C: 가동률 85%·ADR +10% → 매출 +227,105 → 순증 +120,000 ~ +140,000천원.

(범위값은 체험 원가·채널수수료·체류패턴 변동을 보수적으로 반영한 추정치)

- 기대 효과

· 수수료 개선 + 인건비·조식 전환 합산 개선효과: +299,796/년(약 3억원)

· 매출 활성화 목표 A 달성 시 추가 +85,000 ~ +100,000 → 총 +385,000 ~ +400,000/년.

· 목표 B/C 달성 시 총 +4.4 ~ 4.9억원 수준까지 개선 여지.

(’24년 기준치에서의 추가 개선 범위로 제시)

- 행정적 시사점

· 조건개선형 민간위탁 유지 하에, 성과연동 수수료·조식 외부제휴·인력 재설계를 계약조건으로 명시하고, 본 방안(가격·채널·상품·KPI)을 부속 운영계획에 반영할 것을 제안함.

· 공공성·지역상생을 KPI에 포함(지역상권 제휴율, 민원·클레임 처리기한, 취약계층·지역행사 협력 등)하여 경제성·공익성 동시 달성을 담보.

◦ 검토 의견

- 최근 54개월(’21 ~ ’25.6) 가중 기준 연평균 △94,444천원 적자 구조가 확인됨.

- 수수료 체계 개편(기본 1.5% + 성과 10% + 브랜드 2.0%(KPI 연동), 분기정산·적자 0원) 적용 시 연평균 +53,500천원 흑자로 전환(개선폭 +148,000천원/년).

- 조식 외부제휴 + 정원 16명 기준 7명 감축(조식 5명 + 경영지원 2명) 시 추가 +151,796천원/년 개선, 인건비 비중 43.8% → 24.6%로 하락.

- 수수료 개편 + 인건비·조식 재설계 결합 효과: 총 +299,796천원/년 개선 ⇒ 지속적 흑자 운영 가능.

- 결론: 조건개선형 민간위탁 유지가 경제적 효율성 측면에서 타당하며, 계약서에 KPI·SLA·페널티·분기정산·브랜드수수료 변동을 명시하는 것이 적정함.

□ 민간의 전문지식 및 기술 활용 가능성(조례 제4조제2항제4호)

◦ 현황 요약

- 전통 한옥형 숙박시설의 경쟁력은 수익관리(RM), 브랜드·판매채널 운영(직판/온라인여행사·OTA), 서비스 표준(SOP)·다국어 응대, 품질·안전관리·업무연속성계획(BCP) 등 전문 역량 확보에 좌우됨.

- 업계 표준 지표인 객실단가(ADR), 객실가용수익(RevPAR), 점유율 활용은 수익관리(RM)의 핵심이며, 이를 기반으로 가격과 객실 재고를 기민하게 조정해야 함.

- 공공부문은 순환보직 구조상 호텔 운영 전문인력과 시스템(예약관리시스템/PMS, 중앙예약시스템/CRS, 수익관리/RM 도구)을 상시 보유·업데이트하기 어려움. 이에 다수 지자체·공공기관은 민간위탁을 통해 전문운영사·브랜드와 협업하는 추세(사례: 인천경제청 ‘경원재’ 위탁 운영, 2025년 ‘경원재 바이 워커힐’ 리브랜딩)

◦ 외부 자료·타 사례

- 경원재 위탁 구조: 공모·재계약을 통해 전문 운영사에 위탁, 위탁료는 기본수수료(매출 1.5%) + 성과수수료(영업이익 연동, 상한 설정)로 설계

- 호텔 수익관리(RM) 사례: RevPAR·ADR 등 표준지표 기반 가격·재고관리로 단기간 성과 개선 가능(사례 분석: RevPAR 25% 개선 등). 지표와 체계 기반 운영은 민간 전문운영사의 고유 역량.

- 한옥 숙박 품질·서비스 표준: 한국관광공사 한옥체험·숙박 품질·서비스 매뉴얼이 보급되어 있으며, 민간 운영사는 이를 서비스 표준(SOP)로 내재화하여 표준서비스·다국어 응대·현장 품질관리 지표로 활용 가능.

◦ 민간 전문역량 활용 방안

- 수익관리(RM) → 전문 인력·도구(가격·재고 실시간 최적화) →
ADR·RevPAR 개선(가동률·가격 균형 향상)

- 브랜드·채널 관리 → 브랜드 협업, 직판/OTA 믹스 최적화 → 수수료 절감·직판 비중 확대

- 서비스 표준(SOP) → 한국관광공사(KTO) 매뉴얼 기반 표준화·다국어 대응 → 고객만족·재방문율·평점 개선

- 업무연속성계획(BCP) → 점검체크리스트·체계화 → 성수기·돌발상황 대응력 제고

◦ 비교 평가(요지)

- 시 직영: 공공성 측면의 강점은 있으나, 전문화·기술 업데이트·브랜드 파급력 한계. RM·채널·브랜딩·SOP 내재화 비용이 지속 발생.

- 민간위탁(조건개선형): 전문운영사의 RM·마케팅·브랜드·시스템을 즉시 활용 가능. 성과연동형 수수료 구조로 공공성과 효율성을 동시에 달성 가능(경원재 등 타 사례와도 부합).

◦ 검토 의견

- 민간의 전문지식과 기술 활용 가능성은 매우 높음. 한옥 숙박의 특수성과 호텔 운영 전문성이 결합될 때 경쟁력이 강화되므로, 민간위탁 지속 필요성이 타당함.

□ 성과 측정의 용이성(조례 제4조제2항제5호)

◦ 기본 원칙

- 성과 평가는 표준지표 정의서에 지표·산식·데이터원·집계주기를 명확히 기재하여 동일 기준으로 측정·검증 가능.

- 성과 연동 정산은 브랜드수수료 2.0%(성과지표에 따라 1.0~2.0% 변동), 성과수수료 10%(분기 영업잉여 발생 시 부과), 적자 분기 기본수수료 0% 방식으로 운영.

◦ 핵심 성과지표 표준 정의(요약)

구분	지표	산식(요약)	데이터원	주기
재정	영업잉여(수수료 전)	총매출 − (재료비+인건비+점경비)	결산/원장	월·분기
재정	가동률	판매객실 ÷ 가용객실	예약시스템(PMS)	일·월
재정	객실단가(ADR)	객실매출 ÷ 판매객실수	PMS	월
재정	객실가용수익(RevPAR)	ADR × 가동률	PMS	월
채널	직판 비중	직판매출 ÷ 객실매출	PMS·카드사	월
채널	채널수수료율	채널수수료 ÷ 객실매출	OTA 리포트	월
품질	고객만족도	OTA/포털 평점 평균	채널 자료	월
품질	재방문율	재구매건 ÷ 총구매건	PMS/CRM	분기
품질	클레임 기한 준수율(서비스수준협약·SLA)	기한내 종결 ÷ 총 클레임	민원시스템	월
위생	객실 청결 합격률(표준운영절차·SOP)	합격실 ÷ 점검실	내부점검표	월
안전	업무연속성계획(BCP) 이행 점검률	점검 완료 ÷ 계획 수립	내부점검	반기
상생	지역 제휴 이용액 비율	제휴바우처 사용 ÷ 총매출	제휴정산서	분기

◦ 성과 정산 가감 규칙(요약)

항목	규칙	정산 영향
브랜드수수료	성과지표 총점 90↑: 2.0% / 80~89: 1.8% / 70~79: 1.5% / 69↓: 1.0%	KPI에 따라 가감
기본수수료	분기 영업잉여 ≤ 0	0% 적용
성과수수료	분기 영업잉여 > 0	영업잉여 × 10%
품질 미달	SOP·SLA·BCP 미달(예: 청결 98%↓, 클레임 준수율 95%↓)	분기 정산액 0.5~1.0% 차감
초과 달성 인센티브	성과지표 총점 95↑	성과수수료 상한 내 +1%p 가산

◦ 현행 vs 개선(제안) 비교(성과 측정 관점)

구분	현행	개선(제안)
지표체계	가동률 중심, 지표 정의 미흡	표준지표 정의서로 지표·산식·데이터·주기 명문화
성과 연동	매출 중심, 성과 반영 제한	브랜드수수료·성과수수료·기본수수료 감액 등 명확한 연동
품질 관리	내부 기준 상이	SOP·SLA·BCP를 계약 부속으로 명시·점검

◦ 검토 의견

- 지표·산식·데이터원을 표준화하고 성과 연동 정산 규칙을 명확히 설정하면 성과 측정의 객관성과 신뢰성을 확보할 수 있음.

- 특히 적자 분기 자동 감액, 성과 달성에 따른 수수료 변동, SOP·SLA·BCP 준수 여부 반영은 관리·감독의 실효성을 강화.

- 따라서 본 건은 조례 제4조 제2항 제5호(성과 측정의 용이성) 요건을 충족하며, 조건개선형 민간위탁으로 재위탁하는 것이 타당함.

□ 관리 및 운영의 투명성(조례 제4조제2항제6호)

◦ 기본 원칙

- 지표·회계·정산·품질을 표준화하고, 원천증빙·교차검증·감사권을 통해 사후가 아닌 상시 투명성을 확보함.

- 표준운영절차(SOP), 서비스수준협약(SLA), 업무연속성계획(BCP), 예약관리시스템(PMS), 중앙예약시스템(CRS), 온라인여행사(OTA), 핵심성과지표(KPI)를 계약·보고 체계에 반영함.

◦ 투명성 확보 장치(계약 조문화 권고)

- 표준지표 정의서: 지표·산식·데이터원·집계주기·용어를 1건의 부속합의로 고시.

- 원천증빙 의무: 카드매출집계·세금계산서·PMS/CRS 로그·OTA 정산서 등 월별 첨부.

- 회계 분리: 예촌 전용 프로젝트코드·전용계정(은행·ERP) 운영, 타 사업과 분리 회계.

- 교차검증: 월 1회 카드사 ↔ PMS ↔ OTA 금액 합치성 점검(허용오차 예: ±1%p), 이탈 시 재검증·보고.

- 정산 검토: KPI·수수료 산식 자동화 파일(서식) 사용, 수기 계산 금지.

- SOP·SLA·BCP: 객실·하우스키핑·민원·안전·돌발대응 절차를 체크리스트로 운영(월 점검/분기 리뷰).

- 단가·요금 변경 절차: 요금표·패키지 표준양식 등록, 변경 시 사전 통지/사후 보고(근거·기간·적용채널 명기).

- 하도급·협력사 관리: 1천만원 이상 2인 이상 견적 또는 조달 활용, 특수관계인 거래 금지/사전 승인.

- 개인정보·보안: PMS 접근권한 등급제, 접속 로그 1년 이상 보관, 유출 시 페널티.

- 자료보존·감사: 계약·정산·증빙 5년 보존, 시(監) 또는 제3자 감사 수검 의무(기한 내 제출).

◦ 데이터·회계 관리 체계(운영 예시)

- 월 보고 항목: 매출·지출 요약, KPI, 채널수수료율, 민원·클레임,
SOP·SLA 이행률, BCP 점검 결과.

- 분기 검증 항목: KPI 점수 확정, 수수료 정산표(기본·브랜드·성과), 교차검증 결과, 개선조치 보고.

- 표준 서식: ① 월간 KPI 리포트(1쪽) ② 분기 정산서(2쪽) ③ 원천증빙 체크리스트(1쪽).

◦ 현행 vs 개선(제안) 비교(투명성 관점)

구분	현행	개선(제안)
지표·산식	가동률·매출 중심, 정의 상이	표준지표 정의서로 지표·산식·주기 명문화
증빙 수준	증빙 항목 편차	원천증빙 의무(PMS/CRS·OTA·세금계산서·카드사)
회계 처리	내부 계정 혼재 가능	프로젝트코드·전용계정 운영, 분리 회계
금액 검증	단일 출처 위주	카드사↔PMS↔OTA 교차검증, 오차시 재검증
품질·안전	내부 규정 상이	SOP·SLA·BCP 부속 명시, 월 점검/분기 리뷰
요금 변경	부서별 임의 공지 가능	표준 요금표·변경 사전 통지/사후 보고
협력사	임의선정 여지	2인 이상 견적/조달, 특수관계 거래 제한
개인정보	계정공유·로그 미보존 가능	권한 등급제·로그 1년↑ 보존, 위반 페널티
감사·보존	요청 시 제출, 매년 회계감사	5년 보존, 수시 감사(연 회계감사 포함), 기한 내 제출 의무

◦ 검토 의견

- 표준지표 정의서·원천증빙·교차검증·분리 회계·감사권을 제도화하면 측정 가능성·추적 가능성·검증 가능성이 동시에 확보됨.

- 표준운영절차(SOP), 서비스수준협약(SLA), 업무연속성계획(BCP)를 부속 문서로 상시 점검하면 운영·품질·안전까지 과정의 투명성을 담보할 수 있음.

- 결론적으로, 상기 장치를 조건개선형 민간위탁 계약조건에 반영할 경우 조례 제4조 제2항 제6호(관리 및 운영의 투명성) 기준을 충족하며, 의회·감사 대응력과 시민 신뢰가 강화됨.

□ 민간의 서비스 공급 시장 여건 등(조례 제4조제2항제7호)

◦ 시장 개관(요지)

- 한국관광공사 ’25년 통계에 의하면 숙소 통계에서 한옥체험업이 전체 민박업 유형의 약 19~20% 비중으로 확인됨 → 전통숙박 수요·공급 기반 존재(소규모 운영주가 다수).

- 한옥호텔 브랜드화 사례가 확산: 인천 경원재가 2025년 ‘경원재 바이 워커힐’로 리브랜딩·재위탁(5년) → 한옥과 대형 브랜드의 결합형 운영 모델이 가시화.

- 수요 환경은 우호적: 방한 수요 급증과 도심 숙박공급 제약 등이 보도·통계로 확인 → 지역 고급 체류형·테마형 숙박의 기회 요인.

- 유통 구조는 여전히 온라인여행사(OTA) 중심(메타서치 포함) → 수수료·분쟁 리스크 관리 필요.

◦ 우리시(남원) 사례

- 사용수익허가 전환 시, 대형 숙박기업 입찰 의향 미흡(현 수탁자 포함 2~3개사 문의 결과) → 리스크 일방전가 구조에 대한 회피 경향.

- 반면 조건개선형 민간위탁(성과연동·리스크 공유형)은 참여 유인이 높음(브랜드 결합·성과 인센티브 가능).

◦ 잠재 공급 주체 유형별 비교(시장여건 관점)

구분	대형 호텔체인/브랜드	지역 전문운영사 (운영대행)	공공–브랜드 협업형 (브랜드 라이선스+운영사)
강점	브랜드 파워·판로(직판/OTA), RM·SOP 체계	비용 탄력성·현지 네트워크, 빠른 의사결정	브랜드 마케팅+현장 실행력 결합
약점	중소 규모· 지방 한옥 단지 선호 낮음, 고정비·브랜드료	브랜딩·전국 영업망 한계	3자 협의 구조로 계약이 복잡
참여 조건	리스크 공유형 수수료· 장기 계약 선호	성과연동형· 현금흐름 안정 선호	성과·품질 KPI 연동· 브랜드 관리 조항
남원 적합성	사용수익허가엔 저조, 조건 개선형 위탁엔 조건부 가능	조건개선형 위탁에 우호적	조건개선형에서 가장 실무적 (브랜드 시너지)

◦ 유통·수요 트렌드와 시사점

항목	시장 동향	남원예촌 시사점
전통숙박 공급	한옥체험업 비중 19~20%(합법등록 기준)	체험·전통성 차별화 여지 큼(프로그램 결합)
수요/공급 환경	방한 급증·공급 제약 등 수요 우위 신호	고급·체류형 상품 강화 시 가격 결정력↑
유통 구조	OTA·메타서치 중심 고착	직판 확대·수수료 관리(약관·분쟁관리) 필요
벤치마킹	경원재–워커힐 리브랜딩·재위탁	브랜드 결합+조건개선형 위탁의 실현 가능성 높음

◦ 위탁방식별 “시장 흡인력” 비교(요지)

위탁 방식	민간 참여 유인	리스크/보상 구조	남원 적용성
사용수익허가	낮음 (지방·중소 규모·한옥 특성상 운영리스크 과대)	리스크 일방전가, 초기 투자·운영 변동성 큼	내부 확인 결과 입찰의향 저조
일반 민간위탁 (현행형)	보통 (매출연동 수수료 중심)	매출 증가 시 수수료 체증 (손익 연동성 낮음)	구조적 적자 우려 지속
조건개선형 민간위탁 (제안형)	높음 (성과·품질 인센티브, 리스크 공유)	영업잉여 연동·적자 0원· 브랜드 변동	시장 수요와 부합, 참여 확대 기대

◦ 검토 의견

- 공급 측면: 전통숙박(한옥) 공급 기반은 충분하나, 브랜드·전문화를 갖춘 운영사의 참여는 리스크 공유형 구조에서 촉진됨(사례: 경원재–워커힐).

- 수요·유통 측면: 방한 회복·지역 체류 확산, OTA 중심 유통 구조를 고려하면 브랜드 결합 + 직판 확대 + 수수료 관리가 필수.

- 종합 판단: 조건개선형 민간위탁이 현 시장여건에 가장 부합(참여 유인↑·리스크 공유·성과연동). 사용수익허가는 남원 규모·한옥 특성상 민간 참여 흡인력 낮음(내부 확인).

→ 결론: 조건개선형 민간위탁 유지를 전제로 브랜드 결합(RFP 조건 반영), 성과연동 수수료, KPI·SOP 기반 품질관리를 명시하면 시장 참여 확대·경쟁 유도가 가능함.

Ⅳ		적정성 검토 결과 (요약)

□ 법적·절차적 전제

◦ 현 수탁자(㈜이랜드파크)와의 위탁계약은 2025.12.31. 종료 예정

◦「남원시 사무의 민간위탁 관리 조례」 제4조에 따라 사전검토, 제5조에 따라 민간위탁 동의안 시의회 동의 필요

□ 검토 방법

◦ 제1호: 운영방식 4안(조건개선형 민간위탁·사용수익허가·시 직영·혼합형) 비교

◦ 제2호~제7호: 조건개선형 민간위탁 단일안 심층 검토

□ 최종 대안

◦ 조건개선형 민간위탁 유지

◦ 수수료 체계: 기본 1.5% + 성과 10% + 브랜드 2.0%(KPI 1.0~2.0%)

◦ 분기정산 방식, 적자 분기 기본 0%·브랜드 1.0% 적용

□ 정량 효과

◦ 수수료 개편 효과: +148,000천원/년

◦ 인건비·조식 전환 효과: +151,796천원/년

◦ 합산 개선 효과: +299,796천원/년 → 지속적 흑자 전환 가능

□ 운영 구조 개선

◦ 정원 16명 기준, 조식 외부제휴 5명 + 본사 무급 겸직 2명 감축

◦ 총 7명 감축 시 인건비 비중 43.8% → 24.6% 하락

□ 공공성·안정성·투명성 확보

◦ 성과지표(KPI), 서비스 표준(SOP), 서비스수준협약(SLA), 비상대응계획(BCP)
계약 반영

◦ 원천증빙, 교차검증, 분리회계, 감사권 확보

□ 시장여건 적합성

◦ 리스크 공유형 구조일수록 민간 참여 유인 높음

◦ 사용수익허가는 대형업체 입찰 의사 없음 → 조건개선형이 가장 부합

Ⅴ		금후계획

□ 남원예촌 민간위탁 동의안 시의회 상정                : 2025. 9. 한

□ 민간위탁 시설 리디자인(재정비) 내역 및 예산 산출     : 2025. 10. 한

□ 민간위탁 수탁기관 모집 및 선정                      : 2025. 11. 한

□ 리디자인(재정비) 비용 2026년 본예산 편성             : 2025. 12. 한

□ 리디자인(재정비) 실시(수탁자 의견 반영)               : 2026. 3. 한

□ 남원예촌 전통한옥체험시설 재개장                     : 2026. 4. 한

붙임  1. 남원예촌 전통한옥체험시설 2025년도 민간위탁 관리·운영계획 1부.

2. 남원예촌 전통한옥체험시설 민간위탁 연도별 인건비 지출 현황(2021-2025년) 1부.

3. 남원예촌 전통한옥체험시설 민간위탁 연도별 조식 수익 현황(2021-2025년) 1부.

4. 매출 및 지출 세부현황, 수수료 내역, 인력현황, 객실사용요금표 등 1부.

5. 기타 관련 자료 일체 1부.  끝.

[참고자료2]              관 련 법 령

■ 「정부조직법」 제6조(권한의 위임 또는 위탁)

③ 행정기관은 법령으로 정하는 바에 따라 그 소관사무 중 조사ㆍ검사ㆍ검정ㆍ관리 업무 등 국민의 권리ㆍ의무와 직접 관계되지 아니하는 사무를 지방자치단체가 아닌 법인ㆍ단체 또는 그 기관이나 개인에게 위탁할 수 있다.

■ 「지방자치법」 제117조(사무의 위임 등)

③ 지방자치단체의 장은 조례나 규칙으로 정하는 바에 따라 그 권한에 속하는 사무 중 조사ㆍ검사ㆍ검정ㆍ관리업무 등 주민의 권리ㆍ의무와 직접 관련되지 아니하는 사무를 법인ㆍ단체 또는 그 기관이나 개인에게 위탁할 수 있다.

■ 「행정권한의 위임 및 위탁에 관한 규정」 제3장 민간위탁

제10조(다른 법령과의 관계) 민간위탁사무에 관하여는 다른 법령에 특별한 규정이 없으면 이 영에서 정하는 바에 따른다.

제11조(민간위탁의 기준) ① 행정기관은 법령으로 정하는 바에 따라 그 소관 사무 중 조사ㆍ검사ㆍ검정ㆍ관리 사무 등 국민의 권리ㆍ의무와 직접 관계되지 아니하는 다음 각 호의 사무를 민간위탁할 수 있다.

1. 단순 사실행위인 행정작용

2. 공익성보다 능률성이 현저히 요청되는 사무

3. 특수한 전문지식 및 기술이 필요한 사무

4. 그 밖에 국민 생활과 직결된 단순 행정사무

② 행정기관은 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사무에 대하여 민간위탁의 필요성 및 타당성 등을 정기적ㆍ종합적으로 판단하여 필요할 때에는 민간위탁을 하여야 한다.

■ 「공유재산 및 물품관리법」 제27조 (행정재산의 관리위탁)

① 지방자치단체의 장은 행정재산의 효율적인 관리를 위하여 필요하다고 인정하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 지방자치단체 외의 자에게 그 재산의 관리를 위탁(이하 “관리위탁”이라 한다)할 수 있다.

■ 「공유재산 및 물품관리법 시행령」 제19조(관리위탁 행정재산의 수탁자격 및 기간)

① 법 제27조제1항에 따라 행정재산을 관리위탁할 때 해당 행정재산의 관리를 위하여 특별한 기술과 능력이 필요한 경우에는 그 기술과 능력을 갖추는 등 해당 행정재산을 관리하기에 적합한 자에게 관리위탁을 하여야 한다.

② 행정재산의 관리위탁기간은 5년 이내로 하되, 한 번만 갱신할 수 있다. 이 경우 갱신기간은 5년 이내로 한다.

■ 「남원시 사무의 민간위탁 관리 조례」 제4조(민간위탁 대상사무의 기준 등)

① 시장은 법령이나 조례에서 정한 바에 따라 시장의 소관사무 중 조사·검사·검정·관리업무 등 시민의 권리·의무와 직접 관계되지 아니하는 다음의 사무를 민간위탁 할 수 있다.

1. 단순 사실행위인 행정작용

2. 공익성보다 능률성이 현저히 요청되는 사무

3. 특수한 전문지식 및 기술을 요하는 사무

4. 그 밖에 시설관리 등 단순행정 관리사무

■ 「남원예촌 전통한옥체험시설 관리 및 운영 조례」 제4조(관리 등)

① 한옥체험시설은 시장이 관리ㆍ운영한다. 다만, 한옥체험시설을 효율적으로 관리ㆍ운영하기 위하여 전문성을 갖춘 법인ㆍ단체ㆍ기관이나 개인(이하 “수탁자”라 한다)에게 전부 또는 일부를 위탁하여 운영할 수 있다.

③ 제1항에 따른 위탁운영 시 위탁기간 및 관리ㆍ운영에 관한 모든 사항은 별도의 협약에 따른다.

■ 「남원예촌 전통한옥체험시설 관리 및 운영 조례」 제13조 위탁기간

제13조(위탁기간)   위탁기간은 5년 이내로 하되, 시장이 필요하다고 인정할 경우에는 1회에 한정하여 갱신할 수 있다. 이 경우 갱신 기간은 5년 이내로 한다.

의 사무에 필요한 지시를 하거나 조치를 할 수 있다.